”

王娜翻了個白眼。

“而不是什麽急幹什麽。”

“說到底，你們是質疑張微的專業，如果張微可以證明自己有足夠的市場判斷呢？”投資部和開發部的總負責人威突然開口。

“如果張微證明了已經對本市的房地產市場和現在的國/家/政/策有了自己的見解，是不是就可以打消銷售部的疑慮，而不是僅僅將市場部當做一個服務支持部門？”

“總，恕我直言，市場部好像應該歸在營銷線下，這些話應該由我來說吧？”

一直坐在王娜邊沒說話的黃總幽幽說道。

“市場部是集團的市場部，為整個集團服務，而不是你的市場部，我的市場部，營銷的市場部，投資開發的市場部，更不是奇正的市場部……”

威氣勢毫不弱地維護著張微：

“我相信董事長也是這麽想的，才沒把市場部的新辦公室放在營銷所在的四層，或是投資開發所在的六層。”

“我覺得，現在應該爭論的不是市場部的歸屬問題，也不是市場部下階段的工作重點是什麽，而是市場部自己對自己的定位。”

程萬裏拍了拍話筒，開口提出自己的意見。

“我相信張經理已經有了自己的理解，對嗎？”

剛才那種況張微實在不好開口，否則一個不好就像是站隊，此時見程萬裏解圍，激地看了程萬裏一眼，立刻站起來。

“是的，正如王經理所說，我在加連之前的工作經曆決定了我對銷售更為了解，但銷售和市場有時候是共通的，所以隔閡並沒有諸位看起來的那麽嚴重……”

張微拿起自己這幾天做出的各項市場報告，有竹地向諸位負責人點頭示意：

“能否請諸位同僚給我一些時間，聽一聽市場部目前對市場的看法？”

張微在本市房地產界也算是個名人，連集團裏有不人都久聞大名，再加上是新來的，不好當場拂麵子，就連神最不好的黃總都沒有阻攔，反倒小葉給遞一支激筆。

以前所在的奇正是乙方公司，被甲方公司刁難是家常便飯，被當麵這樣懷疑專業更是經常發生的事，此時激筆一手，電腦PPT一打開，張微整個人溫和的氣質陡然一變。

恰似絕世劍客拿到了自己的劍，書聖提起了自己的筆，站在投影幕前的張微自信的猶如這個領域的王，帶著當仁不讓的自信。

早就有準備而來，帶領江山跑遍本市樓盤的時候又積累了實地經驗，可謂是理論實際相結合，將這一年多來的房地產市場分析的條理清晰、論據合理。

“……由於本市外資企業紛紛南遷越南、老撾等地開設加工廠，接下來很長一段時間，本市外來人口的增長不會再如前幾年那般迅速，加上本地限購等國家政策的改變，本市的房地產市場可以說迎來了一個小寒冬……”

張微頓了頓，“不過，正如之前王經理所說，現在的市場已經不比以前了，反倒又有了新的機遇。以前資本是一窩蜂湧房地產市場，導致房地產市場極為混，而現在大浪淘沙，熱資撤出後，像我們集團這樣早早做好並購整合的全能型房企更容易迎接各項挑戰，更別說我們還是本地的企業，擁有本市業主最認可的銷售團隊和業團隊，更容易被市場接……”

“所以，我認為，我們公司接下來的市場工作不是如何銷售新的房產，也不是立刻去拿地，而是如何據市場的變化進行公司轉型。”

“轉型？”

財務部的負責人難以置信地說：“我們要轉什麽型？”

“從高端走向剛需的轉型。”

張微微微頷首。

“我們公司花了這麽多時間才打出‘連所出，必屬品’的牌子，現在突然轉向剛需市場？這不是自跌價嘛！”

另一個負責人嗤之以鼻。

“外資離開了大半，沒有新的資本進，也就沒有那麽多高素質的業主，而本市的高端市場已經基本飽和了，很多高端項目都紛紛轉向‘養老地產’、‘教育地產’也是因為如此。這時候我們還撐著‘高端之王’的麵子不放，在接下來的房市寒冬中注定要被忘。”

張微翻開一張PPT，列舉出連集團所開發的所有項目。

這些都是連最驕傲的項目，也是連對外最有利的企業名片。

“諸位知道本市的市民提起連集團最多的印象是什麽嗎？”

張微環視四周，微笑著問。

幾個經理麵麵相覷，說出了不猜測。

“不，不是質量好，也不是地段佳，而是貴。”

張微攤了攤手。

“貴，很貴，特別貴。”

☆、第28章市場轉型

連集團有著曆史條件留的優越,在房地產市場快速擴張的時候擁有了大量的稀缺資源,不是他們的產品質量和服務條件贏得了好的口碑，而是這些稀缺的資源造就了他們的功。

這種功是不可複製的,因為同一塊地不可能有兩個主人。所以說連的功是必然的,並不是真正實力的展現。

在房地產快速發展擴展的時代,一個本地企業手中握有大量市中心繁華地段的土地,開發出來的自然不會是低端樓盤,因為它的價格必須對得起它的不可複製和稀缺。

但現在的問題是，連積攢下來的地都用完了,而市中心地段也已經被開發的飽和了，除非再遇見一次“老城改造”,否則不可能再有新的土地。

如果本市是北上廣這樣的大城市,每年湧的人口支持也足夠支撐他們打造出新的商業中心和高端項目,但本市現在也在由集加工業城市往尖端製造業轉型，這就決定了外來人口不會大量增多，房產市場最後會漸漸趨於飽和。

當連集團沒有再拿到核心地段,又沒辦法發展新的客戶群的時候,這種“高端”的形象是很危險的。

在場坐著的大多數都是房地產資深營銷人士，也是經曆過無數次國家調控和市場波的英，所以張微隻是輕輕一點現在的盲區,立刻都明白了說的“貴”是什麽意思。

張微其實也是諮詢了從事金融業的丈夫很多問題才得出的這個結論，此時說起連集團的危險,語氣中就帶著許多擔憂。

“‘貴’是我們集團開發的房產給所有人的印象。如果高端項目夠多、本市的優質潛在業主夠多,這自然會拔高我們樓盤的調,為富人區、本市‘高大上’的象征……”

“可現在的問題是之前的市場工作本不到位，老百姓提起連除了貴竟想不到其他特點，這個貴就是很危險的，是缺乏事實依據支撐的一種心理障礙。若不能解決掉這個問題，以後無論我們開發什麽樓盤，都會導致很多本來有實力為我們業主的潛在客戶群，本連售樓部都不會踏進去。”

張微連續翻過好幾張PPT，上麵列舉出了房地產公司許多轉型失敗的例子。

“外來人口停滯增長的時候，房市必定會從外來人口往本地剛需過渡，但鑒於我們集團項目一貫示人的形象，貿然轉向剛需也有很大的風險，我的建議是……”

張微定格最後一張PPT。

上麵隻有幾個大字。

“本市改善型住房群。”

看到張微的PPT報告，黃總出一個耐人尋味的表，立刻和邊的程萬裏討論了起來。

王娜看了眼隻顧著和程萬裏討論的黃總，又看著正在做報告的張微，握著杯子的手不由自主地握，眼神中流出不甘的神。

“張經理，那這和你們市場部接下來的工作有什麽關係麽？”

建安公司的副總提出自己的疑問。

“難道我們整個公司的經營方向還要因為這個發生轉變不？”·思·兔·在·線·閱·讀·

“不，不是這個意思。一個項目如何定，其實是一種市場行為，和定價與宣傳策略有關，和建築開發無關。一個樓盤最後在人們心目中是什麽樣子，和樓是什麽建築方式、什麽形狀甚至什麽質量都沒關係，而和市場行為貫徹是否到位的關係。”

張微知道他們擔心什麽，安著說：“譬如說集團現在正在打造的翡翠華庭，它既是一個高端項目，也是一個改善型項目。隻不過它麵對的改善型人群很特殊，由於綠化和低層低度的原因，它的群大多數是希安度晚年的老年群……”

“有錢的老年群。”

程萬裏突然補充了一句。

會議室裏突然哄笑了起來。

於是乎，剛才還嚴肅張的氛圍，就被程萬裏一句話弄的輕鬆不。

“所以，高端和改善型剛需，本兩種調是不會衝突的，很容易就塑造起新的市場形象。隻有解決掉心理認知上的障礙，確定以後麵對的市場群，才能往下接著談拿地、設計、開發、宣傳和銷售上的工作。”

張微繞回到最先在討論的話題。

“所以在座的所有領導、所有同事說的話都沒有錯，隻不過大家站的立場不同而已。無論拿地也好，對於銷售的服務型支持也好，都是迫在眉睫的工作，但最重要的工作是怎麽通過新拿的地、新的銷售策略來進一步完集團市場形象的轉型，群心群力一起渡過接下來將要迎來的房市寒冬。謝謝大家。”

張微向著會議室的所有人微微躬。

啪啪啪。

“說的漂亮，不愧是奇正當年號稱最全麵的人才！”

隨著一陣掌聲，某個笑容慈祥和氣的長者走進了會議室。

看到來的是誰，眾人大吃一驚，椅子被挪的聲音此起彼伏。

“董事長！”

“連總好！”

“怎麽是大領導來了！”

不同公司、不同部門的負責人驚慌地上前迎接連集團的董事長連國強，隨著公司的漸漸壯大，這位董事長反倒很來公司手各項工作，隻在一些大的方向和方針政策上提出指導。

聽說是董事長來了，張微也意外地從臺上走了下來，站在黃總的側迎接這位擁有集團最高話語權的創始人。

和連國強倒不是第一次見了，以前作為乙方單位沒被這位明能幹的一把手“”過。隻不過這一年多來，連漸漸壯大，這位老總不但沒見清減，反倒日益發福，都快長肯德基爺爺的樣子了。

在會議室最後做會議記錄和會務服務的小葉、江山也吃了一驚，兩個人站起來，猶豫不決極了，不確定自己是該上去還是就這麽站著。

“怎麽辦？我是不是該讓董事長也簽到啊？”

小葉哭無淚地站在那裏。

“我，我不敢啊……”

“剛才那個誇獎要不要做會議記錄？還是用一句‘董事長對此表示了